Restrukturierung leistungsgestörter handelsaffiner Immobilien: Der Centermanager im Restrukturierungsprozess

Zunehmend ist feststellbar, dass bestehende Shopping-Center, Fachmarktzentren, Passagen, Einzelhandelsagglomerationen in ihrer Wirkungsweise von sich andernden Rahmenbedingungen eines zunehmend komplexer werdenden Wirtschaftsumfeldes erfasst werden und sich nur durch einen auf ganzheitliche Betrachtung gerichteten Restrukturierungsprozess im Zukunftsmarkt behaupten konnen. Dieses ist zunchst nichts auergewhnliches. Bei professioneller Beschftigung mit dem Objekt und den Standortfaktoren gibt es eine ausreichende Auswahl von Frhindikatoren, die dann zu konzeptionellen Korrekturen fhren und in der Umsetzung mehr oder weniger lautlos die ursprngliche Effizienz wieder erreichen lassen. Wir beschftigen uns nicht nur mit den Ursachen, dem Erkennen und Beschreiben der Frhindikatoren, sondern im Rahmen einer ganzheitlichen Betrachtung mit der Wirkungsweise und Abhngigkeit der fr den Erfolg mageblichen Parameter und strategischen Einflussfaktoren - beschreiben und untersuchen sie. Hierzu zhlen insbesondere die endogenen und exogenen strategischen Einflussfaktoren, die den Prozess und die Handlungsweisen der Akteure beeinflussen - durch die Komplexitt ihrer Mechanismen und Wirkungsweisen jedoch nur bedingt steuerbar sind. Abweichend vom Verstndnis bisheriger Restrukturierungsanstze, in deren Fokus finanzwirtschaftliche Aspekte sowie architektonische und bauliche Manahmen (Refurbishment) im Zusammenhang mit der Aktualisierung von technischer Infrastruktur als Grundlage einer Neuausrichtung standen, werden wir uns darber hinaus insbesondere mit der Handlungskompetenz des fr die Restrukturierung verantwortlichen Managements in Verbindung mit dem fr den Erfolg wichtigen Einfluss des Umfeldes auf das zu restrukturierende Objekt befassen. Diese betrifft sowohl das ffentliche Umfeld wie Medien, Politik, Wettbewerb, Gesetzgebung u. m., also exogene Einflussfaktoren, als auch endogene Beeinflussungen durch Eigentmerstruktur, Management und Geldgeber. Die bisherige wissenschaftliche Auseinandersetzung mit diesem Problemfeld vernachlssigt diese strategischen Erfolgs- und Einflussfaktoren. In ebenso signifikanter Weise findet aber auch Einflussnahme aus dem inneren Zirkel des Objekts statt. Wir untersuchen in diesem Zusammenhang die Rolle im Restrukturierungsprozess von Bestandsmietern, Besuchern und Management vor Ort. Funktionale, wirtschaftliche und marktorientierte Restrukturierungsparameter werden festgelegt und in der Bedeutung fr den Erfolg der Restrukturierung, aber auch als Frhindikatoren fr die Einleitung des Restrukturierungsprozess untersucht. Der Hype auf dem Transfermarkt fr Handelsimmobilien der Jahre 2006 bis 2008 ist allen noch in guter Erinnerung. Damals betrachteten es viele Akteure schon als unzumutbare Verkaufsbehinderung, sich die Zeit fr eine geordnete Due Diligence zu nehmen. Handelsimmobilien mutierten in Pakete verpackt zu Finanzdeals - Mister Leverage sei Dank -. Die desastrsen Auswirkungen dieser Deals werden vielen Erwerbern sptestens dann bewusst, wenn ihnen im Rahmen der anstehenden Anschlussfinanzierung eine kaum zu schlieende Finanzierungslcke bewusst wird. Viele Eigentmer halten ihre &quote;Schtzchen&quote; zwar schon erstaunlich lange unter Verschluss, doch irgendwann ist Durchmogeln keine Option mehr, und der Zeitpunkt der Restrukturierung ist unweigerlich gekommen.