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Matthias Aberle

Zur Öffnung der Kaufpreissammlung für Nutzer mit berechtigtem Interesse

Bachelorarbeit aus dem Jahr 2020 im Fachbereich Jura - Öffentliches Recht / VerwaltungsR, Note: 1,3, Hamburger Fern-Hochschule, Sprache: Deutsch, Abstract: Das Buch greift ein Thema aus der Praxis der Bauämter auf. § 34 Abs. 3a Baugesetzbuch (BauGB) sieht in Einzelfällen für bestimmte Bauvorhaben weitergehende bzw. erweiterte Zulassungsmöglichkeiten, namentlich Abweichungen vom Gebot des Einfügens in die nähere Umgebung, vor.Bei der praktischen Fallbearbeitung stoßen die Bauämter dabei vermehrt auf Anwendungsproblematiken. Nicht unstrittig und teils kontrovers wird diskutiert, wann eine Anwendung des § 34 Abs. 3a BauGB überhaupt möglich ist und nicht zuletzt, welchen Grenzen, speziell den Anforderungen an den „Einzelfall“ respektive die „Atypik“, sie unterworfen ist.In der Konsequenz meiden viele Bauämter diese Zulässigkeitsart aus Sorge unkontrollierter Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung durch Schaffung von Präzedenzfällen.Dessen ungeachtet rückt das Thema angesichts der von der Politik und Gesellschaft postulierten Flächensparsamkeit, verbunden mit dem in den letzten Gesetzesnovellen manifestierten Nachverdichtungswillen des Gesetzgebers einerseits und dem zunehmenden Wohnraumbedarf bei äquivalent steigenden Grundstückspreisen andererseits, mehr den je in den Fokus der Bauämter.Um den vorstehenden Forderungen gerecht zu werden, erfordert es einer erschöpfenden Rechtsprüfung aller in Betracht kommenden Zulässigkeitsvarianten, mithin die Aufgabe der „stiefmütterlichen“ Behandlung der in § 34 Abs. 3a BauGB normierten Zulässigkeitsmöglichkeiten durch die Bauämter selbst.

Ilja Schäfer

Leitfaden für die Praxis

§ 34 Abs. 3a BauGB - Eine Herausforderung für die Bauämter

Inhaltsangabe:Einleitung:Unsere Städte sind der Lebensraum vieler Menschen und ein Abbild der Kultur und Geschichte seiner Bewohner. Über Jahrhunderte haben sie sich entwickelt und den veränderten Bedürfnisse der Bevölkerung angepasst. Die technische Entwicklung, Zerstörungen im Krieg und der radikale Stadtumbau in den 60er Jahren haben bewirkt, dass innerstädtische Gebiete oft nicht mehr den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse genügen. 1971 wurde mit dem Städtebauförderungsgesetz die Möglichkeit geschaffen, den städtebaulichen Missständen mit Sanierungsmaßnahmen entgegenzuwirken. Das Zusammenwirken von Bund, Ländern und Gemeinden ermöglicht die Finanzierbarkeit von Sanierungsvorhaben.Der Ablauf von Sanierungsmaßnahmen ist gesetzlich umfassend geregelt. In ihrem Verlauf werden von der Gemeinde Maßnahmen geplant, durchgeführt und begleitet, die zur Beseitigung der Missstände führen und Sanierungsgebiete wieder zu einem gesunden Umfeld für seine Bewohner machen. Während einer Sanierungsmaßnahme unterliegen alle Grundstücke im Sanierungsgebiet besonderen Gesetzen, die sicherstellen, dass die geplanten Sanierungsmaßnahmen ermöglicht nicht erschwert werden. Die Maßnahmen der Gemeinde lösen private Modernisierungsinitiativen aus, die häufig gefördert werden.Die Verbesserung des Wohn- und Arbeitsumfelds führt automatisch zu einer Aufwertung der Grundstücke, Wohnungen und Mieten. Sanierungsmaßnahmen werden von öffentlichen Geldern bezahlt. Der Gesetzgeber hat bestimmt, dass die Eigentümer von Grundbesitz sich mit Rahmen der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung an der Finanzierung beteiligen. Die Abschöpfung der Werterhöhung erfolgt i.d.R. nach Abschluss der Maßnahme durch Erhebung von Ausgleichsbeträgen.Um die Sanierung zu ermöglichen, die Ausgleichsbeträge zu sichern und Spekulationen entgegenzuwirken besteht während des Sanierungsverfahrens eine umfassende Genehmigungspflicht für alle Handlungen und Vorhaben, die Grundstücke betreffen. Bei einer Vielzahl von Vorgängen, die auf ?das Grundstück? im Sanierungsgebiet einwirken, sind Wertgutachten erforderlich. Zielsetzung und Abgrenzung:Theoretisch hat jeder Sachverständige schon etwas von Sanierungsverfahren und der Bewertung von Ausgleichsbeträgen gehört. Die Praxis zeigt aber, dass die Bewertungsanlässe im Sanierungsverfahren vielfältig sind und die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, also der Ausgleichsbeträge, nur ein Teil ist.Am Beispiel des […]

Inhaltsangabe:Einleitung:Unsere Städte sind der Lebensraum vieler Menschen und ein Abbild der Kultur und Geschichte seiner Bewohner. Über Jahrhunderte haben sie sich entwickelt und den veränderten Bedürfnisse der Bevölkerung angepasst. Die technische Entwicklung, Zerstörungen im Krieg und der radikale Stadtumbau in den 60er Jahren haben ...

Gudrun Huhold

am Beispiel des Sanierungsgebietes Bahnhofsviertel II in Braunschweig

Das Grundstück im Sanierungsverfahren

Annika Laute

Die Untersuchung des Grundstücksmarktes der offenen Bauweise in vier Gemeinden des Landkreises Havelland

Inhaltsangabe:Einleitung:In Anlehnung an die Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB regelt die Wertermittlungsverordnung die Grundsätze der Verkehrswertermittlung in Deutschland. Auf Grund der Heterogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie erhebt sie nicht den Anspruch die Bewertung der verschiedenen Grundstückstypen abschließend zu regeln. Anzuwenden ist sie von Gutachterausschüssen, Bundes- und Landesbehörden sowie Sachverständigen, sofern die jeweilige Sachverständigenordnung dies vorschreibt bzw. ihre Anwendung vereinbart ist. Tatsächlich hat sich ihr Regelungsinhalt bei nahezu allen Marktteilnehmers als anerkannter Standard durchgesetzt. Die Urfassung der WertV wurde am 7. August 1961 verabschiedet. Mit ihr kamen erstmalig einheitliche Verfahrensgrundsätze zur Anwendung, um den bis dato zum Teil erheblichen Unterschieden in der Verkehrswertermittlung entgegenzuwirken. Im Zuge veränderter Bedingungen auf den deutschen Immobilienmärkten musste auch die WertV in ihrer Geschichte mehrmals novelliert werden. Die Ergänzungen hinsichtlich sanierungs- und entwicklungsrechtlicher Vorschriften der WertV 1971 waren lediglich redaktioneller Natur. Diese wurden mit der WertV 1998 i.V.m. dem BauROG 98 novelliert und die Berlinklausel gestrichen. Eine erste Neufassung erfuhr das Regelwerk mit der WertV 1988. Damals sollte die Marktkonformität der Wertermittlungsergebnisse durch die Normierung von Begrifflichkeiten gewährleistet werden. In die Verordnung eingebettet wurde die Kategorisierung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Rohbauland und baureifem Land. Gutachterausschüsse wurden verpflichtet, die zur Wertermittlung erforderlichen Daten abzuleiten. Normiert wurden Bodenpreisindexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.In Folge der Globalisierung, von denen die deutschen Immobilienmärkte seit ca. 20 Jahren verstärkt beeinflusst werden, wird nun die Notwendigkeit einer erneuten Novellierung gesehen. Die Vorschläge des Berichts des Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts (im Folgenden als ?das Gremium? bezeichnet) haben Irritationen hervorgerufen und werden in der Fachwelt seit ihrer Veröffentlichung kontrovers diskutiert.Fraglich ist , in wie weit geänderte Rahmenbedingungen die Novellierung der WertV 88 bedingen. Gegenwärtig kann die Diskussion in zwei Lager eingeteilt werden : Die erste Gruppe ist der Auffassung, die deutsche Wertermittlungsverordnung […]

Inhaltsangabe:Einleitung:In Anlehnung an die Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB regelt die Wertermittlungsverordnung die Grundsätze der Verkehrswertermittlung in Deutschland. Auf Grund der Heterogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie erhebt sie nicht den Anspruch die Bewertung der verschiedenen Grundstückstypen abschließend zu regeln. ...

Jens Koglin

Kritische Auseinandersetzung mit der Novellierung der Wertermittlungsverordnung

Inhaltsangabe:Einleitung:Im Rahmen des unternehmerischen Handelns nimmt die Unternehmensnachfolge eine bedeutende Stellung ein. Zum einen wird jeder Unternehmer mit den damit einhergehenden Auswirkungen auf die Unternehmerstellung zu einem bestimmten Zeitpunkt konfrontiert. Bei Betrachtung der gesamten Lebensdauer des Unternehmens läßt sich zudem festzustellen, daß die Unternehmensnachfolge in regelmäßigen Abständen Gegenstand von Unternehmerentscheidungen wird. Zum anderen ist Unternehmensnachfolge durch eine Vielzahl von Einflußfaktoren gekennzeichnet. Die Würdigung all dieser Aspekte stellt sich als überaus komplexe Herausforderung für den Unternehmer und seine Berater dar. Hinsichtlich der steuerlichen Einflußgrößen ist im Zeitverlauf ein stetiger Wandel zu verzeichnen. So wurden zuletzt durch die Erbschaftsteuerreform ab dem Jahre 2009 neue Bedingungen geschaffen. Die weitreichenden Auswirkungen der Erbschaftsteuerreform bedürfen einer eingehenden Betrachtung. Vor diesem Hintergrund sollen die Konsequenzen der reformierten Erbschaft- und Schenkungsteuer auf die Unternehmensnachfolge in dieser Arbeit näher untersucht werden. Dabei richtet sich das Hauptaugenmerk auf die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten des Unternehmers, damit dieser seine Zielsetzungen hinsichtlich der Unternehmensnachfolge erreichen kann. Die Untersuchung soll demnach die wesentlichen gestalterischen Elemente aufzeigen, die dem Unternehmer im Rahmen der Nachfolgeplanung durch die Erbschaftsteuerreform eröffnet wurden. Trotz des betriebswirtschaftlichen Schwerpunkts können die rechtlichen Aspekte, aufgrund der Vielschichtigkeit der Unternehmensnachfolge, zum Teil nicht ausgeblendet werden. Detaillierte Analysen der juristischen Faktoren und der verfahrensrechtlichen Aspekte der Erbschaftsteuer sind hier aber nicht vorgesehen. Da das neue Erbschaftsteuergesetz bereits gilt, soll hier sowohl auf die Beschreibung der Rechtsentwicklung als auch auf die Darstellung der Belastungsunterschiede, z.B. in Form von Vorher-Nachher-Vergleichen, grundsätzlich verzichtet werden. Gleiches gilt für die in der Presse vieldiskutierte Frage der Verfassungsmäßigkeit der neuen Erbschaftsteuer. Zu Beginn des zweiten Kapitels wird die Unternehmensnachfolge begrifflich definiert, um danach den prozessualen Ablauf näher zu erläutern. Dazu erfolgt eine Untergliederung in die einzelnen Phasen: Zielsetzung, Wahl der Nachfolgeform und die anschließende Nachfolgegestaltung. Diese Phasen werden […]

Inhaltsangabe:Einleitung:Im Rahmen des unternehmerischen Handelns nimmt die Unternehmensnachfolge eine bedeutende Stellung ein. Zum einen wird jeder Unternehmer mit den damit einhergehenden Auswirkungen auf die Unternehmerstellung zu einem bestimmten Zeitpunkt konfrontiert. Bei Betrachtung der gesamten Lebensdauer des Unternehmens läßt sich ...

Jan Dodenhoff

Die Gestaltung der Unternehmensnachfolge vor dem Hintergrund der Erbschaftssteuerreform - Eine betriebswirtschaftliche Analyse

Inhaltsangabe:Einleitung:Mit dem Zusammenwachsen Europas sowie der Einführung des Euro als gesetzliches Zahlungsmittel ab dem Jahre 2002 und dem damit verbundenen Wegfall der Währungsrisiken innerhalb der Europäischen Union wird ein Prozess eingeleitet, der in der Bildung eines einzigen europäischen Marktes seinen Abschluss finden wird. Im Zuge dieses Prozesses wird es zwangsläufig zu einer Harmonisierung der nationalstaatlich rechtlichen sowie steuerlichen und im Hinblick auf die Immobilienwirtschaft auch der immobilienbewertungstechnischen Standards kommen müssen.Die Frage nach dem Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes stellt sich zu den unterschiedlichsten Anlässen, sei es zur Fundierung von Ankaufs- oder Verkaufsentscheidungen, zur Festlegung von Beleihungsgrenzen im Rahmen einer Kreditvergabe, zu Bilanzierungs- oder Versicherungszwecken, zur Performancemessung, zur Festlegung von Abgabenlasten im Rahmen der Besteuerung von Immobilien oder auch im Zuge von Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen oder Erbschaften.Die Anlässe zur Bewertung von Immobilien sind europa- und auch weltweit größtenteils identisch; nicht jedoch die zur Wertermittlung herangezogenen Methoden und Verfahren. Die unterschiedliche kulturelle, politische und wirtschaftliche Geschichte in den einzelnen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union hat auch bei der Bildung der nationalen Immobilienmärkte zu unterschiedlichen Marktstrukturen, Geschäftspraktiken und Verhaltensweisen der Akteure auf dem Grundstücksmarkt geführt.Diese Immobilienmärkte wurden und werden immer noch als nationale bzw. regionale Teilmärkte angesehen, weshalb es diesem Bereich der Wirtschaft auch gelang, sich lange Zeit der zunehmenden Globalisierung der Märkte zu entziehen. Die grenzenlose Mobilität des anlagesuchenden Kapitals sowie die damit einhergehende stetige Zunahme grenzüberschreitender Investitionen wird jedoch auch für die Immobilienmärkte zu einem steigenden internationalen Standortwettbewerb führen. Es zeigt sich, dass nationale Immobilienmärkte weder getrennt von anderen Ländern noch ohne Bezug zu den internationalen Finanzmärkten betrachtet werden können. Somit wird eine Vereinheitlichung oder zumindest ein Vergleichbarmachen der landestypischen Immobilienwertermittlungsstandards zunächst auf europäischer Ebene immer wichtiger.In diesem Zusammenhang steht die Veröffentlichung der >>European Valuation Standards 2000<< der TEGoVA (The European Group of Valuers? […]

Inhaltsangabe:Einleitung:Mit dem Zusammenwachsen Europas sowie der Einführung des Euro als gesetzliches Zahlungsmittel ab dem Jahre 2002 und dem damit verbundenen Wegfall der Währungsrisiken innerhalb der Europäischen Union wird ein Prozess eingeleitet, der in der Bildung eines einzigen europäischen Marktes seinen Abschluss finden wird. Im ...

David Lorenz

Die Wertermittlungsmethoden des Blue Book auf dem Prüfstand

Europäische Immobilienbewertungsstandards

Masterarbeit aus dem Jahr 2010 im Fachbereich BWL - Recht, Note: 1,3, Hochschule Anhalt - Standort Bernburg, Veranstaltung: Grundstückswertermittlung / Real Estate Valuation, Sprache: Deutsch, Abstract: In gewerblichen Mietverträgen kommen immer häufiger Mietsicherungsdienstbarkeiten zur Anwendung, um langfristig geplante Investitionen der Mieter in den Betriebsstandort gegen den vorzeitigen Verlust der Mietsache aufgrund von Sonderkündigungsrechten des Erstehers im Rahmen der Zwangsvollstreckung in das Grundstück oder der Insolvenz des Eigentümers abzusichern. Diese Arbeit beleuchtet den wirtschaftlichen und rechtlichen Hintergrund, Fallstricke bei der Bestellung sowie Auswirkungen des Sicherungsrechtes auf den Verkehrs- und Beleihungswert.In commercial lease contracts limited personal servitudes are used increasingly by tenants to secure their investments into a property or location against premature lease termination rights of property buyers in the case of compulsory auctions or sales due to insolvency of the owner. This work examines economic and legal backgrounds of the limited personal servitude, practical problems of its erection as well as its consequences regarding the Market Value and Mortgage Lending Value.

Stephanie Simon

Die Mieterdienstbarkeit bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien

Inhaltsangabe:Einleitung:In der Immobilienwertermittlung benötigt man zur Durchführung einer sachgemäßen Grundstücksbewertung umfangreiche Kenntnisse über das Bewertungsobjekt. Zum einen ergeben sich diese aus dem Grundstück selbst und zum anderen werden Immobilienmarktfaktoren benötigt. Im Wertgutachten gilt es das Bewertungsobjekt ausreichend präzise darzustellen, so dass es jeder wieder erkennen und die durchgeführte Bewertung nachvollziehen kann. Für eine aussagekräftige Beschreibung ist demnach eine Begutachtung des Objektes durchzuführen. Oftmals besteht das Ergebnis aus der Zusammentragung vieler einzelner Wertmerkmale. Das Erfassen und Darstellen der markanten und wertbildenden Merkmale gilt als Grundvoraussetzung für die anschließende Immobilienwertermittlung. Probleme ergeben sich hierbei bereits schon bei der Erfassung der notwendigen Daten. Es stellt sich nun die Frage, was soll man aufnehmen, welche Merkmale sind wertrelevant und welche Tatsachen können vernachlässigt werden. Daraus ergibt sich wiederum eine Anforderung an die Untersuchung und Befundaufnahme selbst, d.h. wie gehe ich beim Erfassen von Gebäuden vor und welche Möglichkeiten gibt es.Für die Befunderfassung und Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es derzeit ein relativ großes Angebot an vorgefertigten Formularen und Wertermittlungssoftware. Diese beinhalten auch einen beschreibenden Teil des Bewertungsobjektes. Bevor jedoch Eintragungen getätigt werden können, müssen Daten hierfür vorliegen. Die eigentliche Datenbeschaffung bleibt dem Bearbeiter vorbehalten. Natürlich dient diese Software auch zu Speicherung und Auswertung der eingegebenen Fakten und kann fortführend auch als Datengrundlage dienen (Mietpreise, Liegenschaftszins). Für die Erfassung der Grundstücksdaten gibt es so genannte Checklisten oder Aufnahmebögen, die teilweise in der Literatur und als Dokumentendatei zum Wertermittlungsprogramm zu finden sind. Viele Vorlagen sind oft nicht auf das Bewertungsobjekt abgestimmt, und durch das sture Abarbeiten der bereits vorgegebenen Punkte wird der Bezug zum Objekt vernachlässigt. Diese Aufnahmebögen verfügen teilweise über ?Ankreuz-Kästchen? und einer freien Beschreibung. Fortführende Aussagen hierzu werden im Abschnitt ? Aufnahmebogen- getätigt. Die derzeit auf dem Markt befindlichen Erfassungsbögen für Gebäude sind unzureichend strukturiert und erlauben keine differenzierte Betrachtung von mehreren Geschossen. Weiterhin wird der Ablauf einer […]

Inhaltsangabe:Einleitung:In der Immobilienwertermittlung benötigt man zur Durchführung einer sachgemäßen Grundstücksbewertung umfangreiche Kenntnisse über das Bewertungsobjekt. Zum einen ergeben sich diese aus dem Grundstück selbst und zum anderen werden Immobilienmarktfaktoren benötigt. Im Wertgutachten gilt es das Bewertungsobjekt ...

Marko Heinrich

Erfassen und Berücksichtigung des Befundes von Gebäuden in der Immobilienwertermittlung

Fachbuch aus dem Jahr 2008 im Fachbereich BWL - Bank, Börse, Versicherung, Note: keine, , Sprache: Deutsch, Abstract: Durch die wirtschaftlichen Veränderungen innerhalb Europas und der Internationalisierung der Finanz- und Kapitalmärkte sind die Immobilienmärkte sowie die damit verbundenen Immobilienbewertungsstandards und die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland stark beeinflusst. Der Prozess der Vereinheitlichung der europäischen Wertermittlungsstandards hat im Wesentlichen die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren in den Vordergrund gehoben. Dies führt seit geraumer Zeit in der Bundesrepublik Deutschland zu einer kontroversen Diskussion zwischen den angelsächsischen und deutschen Wertermittlungsverfahren.In der Vergangenheit erfolgte in der Bundesrepublik Deutschland die Wertermittlung von Hotelimmobilien hauptsächlich mit Hilfe der Ertragswertberechnung auf Basis des Bundesbaugesetzbuches. Da beim deutschen Ertragswertverfahren nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) wesentliche Faktoren wie die Entwicklungen der Mieten, Instandhaltungskosten etc. nicht detailliert analysiert werden, wird dieses Verfahren von Investoren auf internationaler Ebene als rückwärtsgerichtet und antiquiert bezeichnet.Durch die fehlende Flexibilität wird das Verfahren als unsachgemäß und veraltert für die Wertermittlung von Renditeobjekten angesehen. Im Zuge von grenzüberschreitenden Unternehmenszusammenschlüssen wird daher verstärkt das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) bei der Wertermittlung von gewerblichen Betreiber- bzw. Managementimmobilien herangezogen. Das DCF-Verfahren basiert, wie das Ertragswertverfahren auf dem Kapitalwertkalkül. Das Verfahren kann sowohl zur Wertermittlung bei Unternehmenstransaktionen und zur wertorientierten Steuerung von Unternehmen genutzt werden.Wertermittlungen von Hotelimmobilien werden in der Bundesrepublik Deutschland insbesondere durch öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Sachverständige (z.B. HypZert, BVFS, BDSF etc.), Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, bewertende Schwesterunternehmen finanzierender Banken sowie verstärkt durch sog. Chartered Surveyors durchgeführt. Eine nationale und internationale Vereinheitlichung bzw. Anpassung der wertermittelnden Berufsgruppen wird seit Jahren von unterschiedlichen Stellen vergeblich versucht. Die Wertermittlungsqualifikationen der Bewertenden reichen von erfahrenen Pragmatikern bis zu wissenschaftlich ausgebildeten Akademikern.

Giancarlo Bethke, MBC

Wertermittlung von Hotelimmobilien. Branchenspezifische Besonderheiten und internationale Wertermittlungsverfahren

Zur Öffnung der Kaufpreissammlung für Nutzer mit berechtigtem Interesse

Bibliografische Angaben

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